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厦门的地价还能飞多高?厦们地价最新资讯

厦门的地价还能飞多高?厦们地价最新资讯

万装网发布:2016-12-19 09:21:13 被访问次数:849

【导读】
这两天席卷朋友圈的有三件事:一是厦门土拍,二是厦门入围国家中心城市,三是美联储加息,今天我们来聊聊第一件事。

【标签】 厦们地价

        这两天席卷朋友圈的有三件事:一是厦门土拍,二是厦门入围国家中心城市,三是美联储加息,今天我们来聊聊第一件事。

            — 01 —

      土拍回忆录

      雷军曾说过:“站在风口上,猪都能飞起来。”站在全国楼市风口浪尖的厦门,地价可谓一波高过一波,没有最高,只有更高。厦门的地价到底还能飞多高?

      土拍前一天,作客新浪乐居直播间唠嗑的时候,曾斗胆预测:以“闽系”为代表的激进房企集体消失,一方面是因为前几次的土拍不少企业已经提前补仓;另一方面,多重资金监管政策之下,高杠杆拿地的房企,被掐住了拿地资金的咽喉。


      本次报名的均为资金雄厚的央企、国企,本土民企仅有发展较为稳健的中骏、禹洲,不大可能冒进拿地。中央层面也明确调控不放松,不能存侥幸心理,得为“十九大”营造良好的环境,更何况地价已经到了高位……基于以上种种,预测这次土拍热度不如此前,房企拿地会相对理性……

      然而事实证明了,世界太复杂,我想得太简单了,虽然土拍现场不算太激烈,但再多的障碍也阻止不了地王的更迭,只是这次,它穿上了隐形的翅膀……

      网友戏称,14日土拍是“海哥”专场,因为拿地是海投跟中海,也有人说海投是“霸道总裁”。 海投,这个真正意义上还没走出去的本土国企,尽管口碑平平,但确实是“一部海投史,半座海沧城”,怎样的强龙都压不住这条“地头蛇””……


      海投为何豪掷重金?且不说同处马銮湾板块的海投第一湾还有7万方左右的未售,且不说南部新城地块未来唯一的竞品便是自家的海投自贸城,虽然体量只有5万方左右,但当时拿地的楼面价不到3000……更何况,或许还有更多不为人知的“动机”。所以,你说他傻吗?也未必。其它房企余货越来越少之后,海投正在慢慢夺回区域的垄断权和定价权……还想弱弱的问一下,为什么自贸城08年拿的地可以捂到现在还没入市?

      中海,各方面都非常低调的房企,虽然规模尚不及前三,但利润却远远高于其它房企,是行业名副其实的“利润王”……随着万锦熙岸的收尾,中海也即将陷入断粮的危机,更何况中海的融资成本低得足以笑傲江湖,所以,中海拿下同安的地块好像也是可以说得通的……

      — 02 —

      土拍畅想曲

      捋完两家房企不完全的高价拿地动机,甚是恐慌,地价真的没人管了么?隐形地王的障眼法连老百姓都看得懂,更何况高层领导?新地王能否呼唤出新政?“限地价,竞配建”还有多少发挥的空间?

      放眼全国,成都、苏州、南京、武汉、郑州、青岛等城市早已开始实施地价“熔断”机制,也就是溢价达上限后就终止土拍。但各个城市结束方式不大一样,有些是直接终止,南京、合肥等城市则是通过摇号决定买主。土拍,拼实力还得拼运气。怎么说也是亿为单位的买卖,是不是有点太任性了?


      与摇号相比,“限地价、竞配建”相对靠谱,但还是会催生不少新问题。比如,未来会出现大量商品房、保障房混合型楼盘,不仅对于开发商来说管理难度大,对于购房者来说也是不公平的。居住环境混杂不说,辛辛苦苦供的千万豪宅,对门可能是轻松公租的,说好的圈层呢?说好的“人以群分”呢?会不会大家都不买房了,都去排队等保障房了?

      此外,竞配建不仅挤压了商品房的实际供应规模,也将土地成本挤压到商品房地块上。所以,真正的赢家只有政府,不仅控制了地价、杜绝了地王,还可以让房企分担保障住房建设的压力,输血保障住房,可谓“一石二鸟”。

      从目前各个城市的土拍结果来看,新政之后,隐形地王仍是频现,开发商似乎不能明白政府的用心,不能好好配合,只能逼得政府再出招。比如福州,土拍之后连夜政策加码,比如深圳,出台更“规范”的土拍新规,厦门会吗?还是值得期待的,不过网络上流传的首套提高到35%之类的,反正我是不信。在土拍规则上再做点文章倒是有可能的。

      — 03 —

      他山之石

      作为“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合招拍挂方式”的首次试验,深圳采用“双限双竞”的方式挂牌出让,即限销售房价、限成交地价,竞成交地价、竞人才住房面积。当竞买人报价达到最高地价限价时,竞拍将由竞地价转为向上竞人才住房面积。出让宗地项目建成后,商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售,人才住房建成后无偿移交政府。

      比如:位于大鹏新区的G16506-0144号宗地,土地面积18206.55㎡,容积率3.2,由东莞中骏房地产开发有限公司以人民币68000万元竞得。该地块规定配建人才住房不少于10952平方米,竞得人人才住房面积最高报价为8000平方米,合计配建人才住房面积18952平方米,占建筑面积的32.5%。

      大鹏G16506-0144宗地商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米2.7万元人民币,最高销售单价不得高于2.85万元人民币。(目前周边房价2.8~3.8万/平米)。

      如果“双限双竞”,再加上像厦门规定的统一配建、随机抽取房源的话,开发商可发挥的空间将再度被压缩,除了偷工减料,紧缩营销费用外,好像基本没其他方式可挖掘利润。如果这样还不奏效,那政府也是没招了。

      只是,地价、房价本应是由市场供求关系决定的,如此一来,怎么感觉像是回到了计划经济时代?

      厦门的地价还能飞多高?

      就看政府是否使出绝杀技了。


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